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西宁填补立法空白规范物业管理 增加物业管理区域四项禁止行为
2020-09-11 10:12:00 文章来源: 法治日报  

  “随着经济社会的发展,居民对物业服务品质的要求不断提高,由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。迫切需要按照党的十九届四中全会精神和民法典的规定,从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计,制定我市物业管理的地方性法规。”针对制定《西宁市物业管理条例》(以下简称《条例》)的必要性,青海省西宁市人大常委会副主任朱战坡说。

  近日,青海省十三届人大常委会第十八次会议表决通过了《条例》,将于2021年1月1日起施行。
  《条例》共计8章73条,包括总则,物业管理区域与共用设施设备,业主、业主大会和业主委员会,物业服务,物业使用和维护,监督管理,法律责任和附则。主要是对上位法尚未规定或者规定较为原则的内容进行了补充细化。
  物业管理纳入社区治理体系
  为落实上级有关文件精神,《条例》明确将物业管理纳入社区治理体系。
  《条例》规定,建立健全社区(村)党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。还规定,社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。
  《条例》第二章建立了物业管理区域划分制度,明晰共有部分产权归属。设定了物业管理区域的划分规则,并规定除业主共同决定以外,已经形成的物业管理区域不重新调整。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理;细化了物业服务用房配置的位置要求,限定了业主委员会办公用房的最大面积;详细分项规定了归业主共有的配套设施设备和相关场所,并对产权登记提出要求。
  为推动和规范业主大会的设立和日常运行,强化业主委员会监督管理,《条例》专章对业主、业主大会和业主委员会进行了规定。
  立足于为业主大会的筹备、成立及日常运行提供制度性保障,《条例》从合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成、规定业主大会可领取统一信用代码证等方面进行了规范,完善了业主大会各项程序。
  针对业主委员会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、违法成本较低等问题,《条例》从提高任职条件、增加禁止性规定、增设业主委员会委员禁止行为和暂停履行情形、组成换届小组、建立共有资金离任和任期经济责任审计制度等方面进行规范,细化街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。
  创新收费和应急服务机制
  《条例》第四章为物业服务,主要包括两方面内容:一是规范前期物业管理行为,理顺三方关系;二是创新物业服务收费和应急服务机制,提高物业服务水平。
  《条例》在上位法规定的前期物业管理模式基础上,进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。取消前期物业公开招标投标制度,允许建设单位自行选聘物业服务企业,但前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过两年。强化信息公开,规定前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售现场进行公示。加强交接验收,规定由建设单位向业主委员会进行承接查验,有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对过程指导和协调。不具备成立业主大会条件的,由街道办事处、乡镇人民政府代为交接验收,并可以邀请专业人士参加,同时规定交接验收前应与建设单位签订交接验收协议。
  同时,《条例》根据全市物业管理实际,设定了有关物业服务的新机制。
  物业服务企业应当参加信用等级评价,按照信用等级提供相应星级服务,物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应。在物业服务合同之外,增设物业服务人应当遵守的规定。细化物业服务人的禁止性行为。建立应急物业服务机制,规定在突发失管状态下,街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。
  通过这些规定,将推动物业服务人员提质增效,不断提高物业服务水平,同时,对突发失管小区提供了物业服务基本保障。
  针对高空抛物增加取证手段
  《条例》根据西宁实际,增加了物业管理区域的禁止行为,补充设定了四项禁止行为,包括违规私拉电线、电缆为各类车辆充电或者进行其他用电活动;擅自拆改、搭建供水、供电、供气、供热、排水等线路和管线;擅自占用、堵塞、封闭公共停车位等共用部位,或者损坏共用设施设备;违反规定出租房屋,并在第五项设定了兜底条款。
  同时,加大了物业服务人的日常巡查责任,发现存在安全隐患的,应当通知相关人员及时处理。《条例》规定,物业服务人应当加强对物业墙面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理。
  针对物业管理区域内危害公共安全的行为,《条例》增加获取物业违法行为证据的手段。第五十六条规定,高空抛物或者破坏环境卫生的,经业主共同决定的,在不得侵犯他人隐私的前提下,可以采取适当的技术措施采集相应资料。
  《条例》还细化了物业管理行政主管部门的职责,明确了其他行政主管部门在物业管理区域的相应职责,解决物业管理区域内行政执法缺位的难题。《条例》共设定法律责任22项(款),其中12项涉及物业服务人员的责任。








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